【研究报告内容摘要】
事件 近日,国家统计局发布了《2020 年 1—4 月份全国房地产开发投资和销售情况》。 1—4 月份, 商品房销售额 31,863 亿元, 同比下降 18.6%。 商品房销售面积 33,973 万方,同比下降 19.3%。 全国房地产开发投资 33,103 亿元,同比 下降 3.3%。 房地产开发企业到位资金 47,004 亿元,同比下降 10.4%。 评论 4 月商品房销售恢复情况好于预期: ①4 月商品房销售恢复情况好于 3 月, 4 月单月销售面积和销售额增速 v 型回 升。
1—4 月份,商品房销售面积同比下降 19.3%,降幅比 1—3 月份收窄 7.0pcts;商品房销售额同比下降 18.6%,降幅比 1—3 月份收窄 6.1 pcts。 ②4 月单月销售额回暖不及销售面积,平均房价下降, 我们推测是部分区 域促销行为导致, 4 月单月销售面积同比下降 2.13%,单月销售额同比下降 4.99%。③中部地区累计销售额受影响 最大,至 4 月才出现明显回暖, 4 月单月同比仅下降 3.8%。 4 月新开工恢复好于销售额,开发商开工意愿强烈: ①因为房企新开工计划持续处于满负荷状态,新冠疫情耽误的 1-2 个月的开工量难以追赶,新开工面积 1—4 月份同比下降 18.4%,预计 2020 年新开工将录得明显负增长。 ②4 月房屋新开工面积同比下降 1.3%,商品房销售额同比下降 4.99%,新开工比销售额恢复快,复工情况良好,预计 5 —6 月单月房屋新开工增速为正增长。 4 月房地产开发投资增速接近 7%,地价上升: ①4 月全国房地产开发投资 11,140 亿元, 同比增长 6.98%。②中部地 区累计开发投资仍较弱,东北地区 4 月开发投资增速回升最快。③商品房施工面积稳定增长, 3 月单月土地购置费 增速回正。④土地成交价款增速(+82.3%) 比房地产开发企业土地购置面积增速(+13.7%)高,地价明显上升, 得益于商品房销售回暖,融资端较为宽松,土地价款支付和预售条件放松。
融资端宽松,金融机构对房企支持充分: ①到位资金回暖, 4 月单月已与去年同期基本持平, 同比仅下降 0.59%。 ②由于“商品房销售”和“客户的首付款支付”之间存在时间差,目前地产商还未收到 4 月销售额所对应的定金和 预收款,而 4 月销售额增速已经回升,预计 5—6 月的定金及预收款增速将提升。 ③4 月单月开发贷款增速回正,按 揭贷款回暖快于定金和预收款: 开发贷款增速 4 月相比 3 月大幅回正, 4 月按揭贷款增速(-0.6%)已经高于定金和 预收款增速(-10.1%),说明 4 月银行发放开发贷款、 按揭贷款的速度已经加快。 投资建议 头部公司销售额回升迅速, 并且开始积极拿地; 目前行业整体估值较低, 充分表达了对利润率下行的担忧; 考虑到 政策上并没有进一步收紧的迹象,我们认为现在是地产股比较好的投资时点。 看好万科、保利、招商蛇口、中南建 设、金科股份。
风险提示 销售回暖不持续;调控政策的力度超出预期。

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